La compra de una vivienda usada en España se ha convertido en una aventura digna de una película de acción, con giros inesperados y sorpresas que pueden dejar a más de uno con la boca abierta (o un agujero en el bolsillo). ¿Recuerdas esos días en que comprar una casa era algo alcanzable, un sueño de vida que se podía realizar? Bueno, ¡prepárate para escuchar algunas verdades! En este artículo, vamos a explorar los precios desorbitados, el Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP) y por qué el proceso de adquisición se ha vuelto más complicado que resolver un cubo Rubik mientras te lo lanzan por los aires. ¡Vamos a ello!

Una escalofriante realidad inmobiliaria

En el último año, los precios de la vivienda usada en España han alcanzado cifras récord. Según datos del portal inmobiliario Idealista, al cierre de 2024, el precio medio del metro cuadrado se situó en 2.271 euros, lo que representa un escalofriante aumento del 11,2% en comparación con el año anterior. ¿Te imaginas comprar un viejo apartamento, esperando que debas mejorarle un poco el aspecto, y de repente te encuentras con que el precio ha subido más que el precio del café en tu cafetería favorita? Es una combinación de tristeza y desesperación, y no, no estamos exagerando.

La deuda que nos une

Déjame contarte una anécdota. Hace unos años, cuando estaba en el proceso de comprar mi primera vivienda, pensé que todo sería tan sencillo como hacer clic en «comprar ahora» en un sitio de ventas en línea. Pero al mirar las cifras, rápidamente entendí que me estaba uniendo a una deuda de por vida. Una hipoteca es como ese amigo que nunca se va de tu casa después de la fiesta: te gustaría que se marchara, pero sabes que ha venido para quedarse.

Hoy en día, endeudarse para adquirir un piso debe ser una decisión muy bien meditada. Estás prácticamente amarrado a una entidad bancaria que te dirá qué hacer durante los próximos años (¡y que no te saltes el pago, porque entonces todo será horrible!). Pero volviendo al tema, ¿cada vez vale más la pena?

Impuesto de Transmisión Patrimonial: el monstruo que acecha

Antes de que te animes a firmar cualquier contrato, ¡hey! Hablemos del Impuesto de Transmisión Patrimonial (ITP). Este impuesto es como ese ‘’tarro de mermelada’’ en la nevera que creías que no estaba ahí hasta que decides hacer un sándwich. Y, spoiler alert, que puedas estar esperando esto al margen del precio de la vivienda.

Este tributo se debe pagar a Hacienda y depende de las comunidades autónomas. Es decir, si pensabas que la vida sería igual en toda España, ¡sorpresa! Cada rincón del país se las arregla para cobrarlo de una manera diferente. En comunidades como Madrid o Navarra, la tasa es del 6%, mientras que en las Islas Baleares puede alcanzar hasta un 13%. Es como jugar al Monopoly, pero en lugar de propiedades, estás comprando una casa real.

La insistencia del valor catastral

Ahora, aquí viene la parte técnica. El valor catastral de una vivienda es lo que la Dirección General del Catastro ha decidido que vale, y pum, es el que se utiliza para calcular el ITP y otros impuestos. Pero no todo es tan simple: hay dos cifras que se deben evaluar. Primero está el precio de venta que acuerdas con el vendedor, y segundo está el valor catastral.

Digamos que María vende su piso por 200.000 euros, pero su valor catastral es de 180.000 euros. Sorprendentemente, Julia tendrá que pagar el ITP sobre esos 200.000 euros. Pero si el precio de venta hubiera sido más bajo, como 170.000 euros, entonces tendría que hacerlo sobre el valor catastral… ¿Y adivina qué? Es el número más alto el que se lleva el premio. El sistema es un poco como la vida misma: muchas veces lo que parece una buena oferta puede resultar en un desastre en el que piensas que “hubiera sido mejor no haberme metido en esto”.

El nuevo precio de referencia del catastro

Desde la entrada en vigencia de la Ley 11/2021, el valor de referencia del catastro se ha vuelto central para determinar el precio de los inmuebles y el cálculo del ITP. Entonces, si pensabas que el valor catastral era tu mejor amigo, mejor te lo piensas dos veces. Este nuevo valor se establece anualmente y está basado en los precios de todas las compraventas formalizadas ante notario. Gran parte de esto se generó debido a cambios en el mercado que obligaron al catastro a modernizar sus cifras.

Los expertos dicen que nuestros queridos precios de referencia están en constante aumento, y las familias que piensan que han sellado un buen trato pueden ser sorprendidas con una factura mucho mayor al momento de formalizar la compra.

El golpe a las familias

Consideremos un ejemplo reciente. Una familia en Cádiz había cerrado la compra de una vivienda por 250.000 euros en diciembre. Inesperadamente, al momento de hacer el trámite en enero de 2025, el valor de referencia del catastro subió hasta 265.000 euros. ¿Puedes imaginar lo que se siente recibir esa noticia? Es como abrir tu billetera y darte cuenta de que no hay suficiente para pagar tu café con leche de la mañana. Se siente como un puñetazo en el estómago, y no porque te te haya dado un mal día.

Soluciones y propuestas para el futuro

Los expertos abogan porque los gobiernos reevalúen las cifras, especialmente en un contexto donde la vivienda sigue siendo un tema candente. Jordi Clanchet, director comercial de Comprarcasa, asegura que disminuir el ITP, o proporcionarlo 0% a los colectivos más vulnerables, podría aliviar la carga de impuestos y hacer que la compra de vivienda vuelva a ser accesible. Y, sinceramente, todos podríamos usar un poco de eso en nuestra vida.

Reflexiones finales: ¿vale la pena?

Así que, ahora que estamos al final de nuestro recorrido por el complejo mundo de la compra de viviendas en el maravilloso (y a veces aterrador) territorio español, hay una pregunta que queda flotando en el aire: ¿realmente vale la pena cruzar todo este desierto solo para terminar con un piso que pueda elevar su valor tal cual como un globo de helio?

La realidad es que la decisión de comprar vivienda es única para cada persona. Si alguna vez quisiste tener tu propio espacio, quizás deberías meditarlo. A veces pienso que mejor sería comprar un billete de avión a un lugar exótico, vivir de alquiler, y ahorrar para comprar un chalet con piscina en el futuro. Pero eso siempre será más fácil de decir que de hacer.

De cualquier forma, recuerda que en el mundo de la compra de vivienda usada, la clave es la preparación y la información. Tómate tu tiempo, investiga cada rincón y, sobre todo, no te dejes llevar únicamente por el ¡»están tan bonitos los acabados en la cocina!». Al final del día, tu billetera y tu paz mental te lo agradecerán.

Y tú, ¿qué harías en esta situación?